la città che conta e quella che costa a roma ma anche a genova

["ANDREA AGOSTINI" <lonanoda at tin.it>]

dal manifesto di sabato 29 ottobre 2005

La Roma che conta e quella che costa

Misteri e scandali intorno alla cartolarizzazione degli immobili «di
pregio»
Le dismissioni immobiliari degli enti stanno portando a curiosi fenomeni:
case fatiscenti vendute ai loro inquilini a prezzi esosi, altre lussuose
che vengono invece date via a metà prezzo. La causa, spesso, sta nel nome
degli inquilini...
ROBERTA CARLINI
La strada romana intitolata a Quintino Sella guarda - manco a dirlo - il
portone del ministero dell'Economia e delle Finanze. Pochi metri più in là,
la Porta Pia dell'omonima breccia che fece felice l'austero e odiato
ministro delle Finanze della destra storica. Affacciandosi alla finestre,
alcuni degli inquilini di via Quintino Sella 3 possono guardare
direttamente nelle stanze dalle quali sono sbucate le circolari e gli
elenchi che hanno decretato: siete di pregio, dunque le vostre case ve le
comprate a prezzi di mercato. Affacciandosi dall'altro lato della strada e
sporgendosi un po', possono guardare altri palazzoni umbertini freschi di
restauro e di rogito notarile, appena venduti nella categoria «non di
pregio», dunque a meno di metà prezzo. Siamo nel cuore della Roma unitaria,
tardo ottocentesca, ministeriale e cartolarizzata, dove basta fare due
passi per trovarsi a tu per tu con l'ultimo scandalo delle dismissioni
immobiliari degli enti previdenziali: il capitolo «case di pregio». Con
relativi inquilini: alcuni molto pregiati, altri molto meno. Un capitolo
pieno di decreti, commi, refusi, ricorsi, omissis, conflitti di interesse,
veri e propri gialli. E di bei nomi.

Di pregio sarà lei

Valeria Dalla Negra è un'inquilina qualsiasi. Nella sua casa «di pregio» ci
è arrivata bambina, quando suo padre fece domanda a un ente previdenziale
per una di quelle tante case nella zona dei ministeri che allora si davano
in affitto a trattativa privata, avevano prezzi alla portata di un
impiegato statale e non erano particolarmente ambite: erano gli anni nei
quali la borghesia sciamava verso i nuovi quartieri-bene e il centro non
era sinonimo di lusso e benessere.
Quarant'anni e diversi boom immobiliari dopo, arriva lo stato venditore,
prima in proprio, poi con lo strumento delle cartolarizzazioni e attraverso
le «società veicolo», le quali hanno il compito di presentare il business
agli investitori internazionali. Per Valeria e tutti i condomini - e per
decine di migliaia di famiglie romane, e centinaia di migliaia di persone
in Italia - comincia il viaggio nel pianeta di carta: Scip 1, Scip 2 , Scip
3, Fip (Fondo immobiliare pubblico), ecc. ecc. Complicato per tutti, ma che
per gli abitanti di strade che si chiamano Sella e piazze che si chiamano
Cavour comporta un dilemma in più: siamo o non siamo «di pregio»?
La differenza non è da poco: se sei «di pregio», devi pagare tutto il
valore di mercato dell'abitazione, senza sconti. Sconti che invece per gli
inquilini Scip «normali» sono di tre livelli:
1) il valore di mercato è inchiodato sui prezzi 2001, se l'inquilino ha
fatto domanda per raccomandata prima del 30 ottobre di quell'anno (e quasi
tutti i romani la fecero, pregio o non pregio, per un tam tam che allora
dal parlamento rimbalzò per tutta la città: lì cominciò la crisi del
pianeta delle case di carta - ma questa è un'altra storia);
2) il 30 per cento di sconto riconosciuto all'inquilino che compra la casa
in cui vive;
3) un ulteriore 15 per cento riconosciuto se si compra in blocco, ossia se
almeno l'80 per cento degli inquilini dell'immobile compra.

La differenza tra i valori di mercato del 2001 - inizio dell'impazzimento
immobiliare - e il 2005 - culmine della follia del mattone - non è di poco
conto, come non sono da poco gli altri sconti. La febbre dell'inquilino
comincia a salire. Gli ex impiegati in pensione e i loro figli e nipoti
aspettano lettere e convocazioni, si passano di mano in mano Gazzette
ufficiali e articoli di giornali, smanettano su internet, vagano tra gli
uffici, conservano in casa montagne di carte, fanno comitati.
Come tutti gli altri inquilini cartolarizzati sanno che, se non la comprano
loro, la loro casa va all'asta e le garanzie di restare a fitto calmierato
valgono solo per i più bisognosi - e non a lungo. Se invece trovano i soldi
per comprare, possono rivendere anche il giorno stesso - mentre le case
acquistate con lo sconto sono non vendibili per cinque anni.
Un marchingegno che va bene a chi ha un gruzzolo, o a chi è entrato
all'ultimo momento nell'abitazione proprio avendo fiutato l'affare - i
piccoli ricucci sparsi per Roma - ma non a chi in quella casa vuole
semplicemente continuare a vivere e ha una pensione da 1.000-1.200 euro al
mese.

A chi bene, a chi male

Il risultato della montagna di carte e della lotteria delle case di pregio
è presto detto: «A qualcuno è andata bene, a qualcun altro, come a noi, è
andata male», dice Laura. La legge ha statuito: il ballatoio sul quale
gironzola il suo gatto è più pregiato di quello, identico e speculare, a
pochi passi da casa sua. E la differenza si aggira sui 2.000-2.500 euro al
metro quadro.
Una differenza che viene fuori da una babele burocratica, che parte dal
`99 - quando spunta la definizione «casa di pregio» - si precisa nella
legge-madre delle cartolarizzazioni (2001, appena tre mesi dopo
l'insediamento del governo Berlusconi II), poi viene emendata, rifatta,
modificata.
Gli uffici tecnici che se ne devono occupare sono prima quelli degli enti,
poi uno speciale Osservatorio, poi l'Agenzia del Territorio (ossia
l'ex-catasto). I criteri che ne vengono fuori sono più o meno riferibili a
due categorie: lo stare o no nel «centro storico», il valore di mercato e
la sua differenza rispetto a quello medio di tutto il comune. Due criteri
che poi si integrano con altre mille precisazioni ed eccezioni, ma che in
sé sono entrambi opinabilissimi: per Roma, la definizione di «centro
storico» è stata fatta risalendo al vecchio piano regolatore, anni `60,
citando la dizione «zona omogenea A». Con effetti assurdi: una casa cadente
dentro le mura è per definizione pregiata, una lussuosa palazzina dei
Parioli no.
Tutto ciò deve alla fine precipitare in elenchi scritti e pubblicati sulla
Gazzetta ufficiale. Ma finora sui 62.000 immobili messi in vendita dalla
sola Scip 2, poco più di 300 figurano negli elenchi delle case «di pregio».
Eppure quelli valutati come «di pregio» sono 2.500 secondo la relazione
della Scip 2 agli investitori, e sono almeno 6.000 secondo quanto
dichiarato in parlamento dall'onorevole Maria Teresa Armosino,
sottosegretario all'Economia che ha la delega alla grana delle
cartolarizzazioni.
Come mai lo stato mostra tanto disinteresse verso la sua gallina dalle uova
d'oro, le case da vendere senza sconti? Un giallo, e non è il solo in
questa storia.

L'elenco scomparso

L'altro giallo è quello che si svolge dal 16 settembre del 2004 al 16
settembre del 2005. La prima data è quella di uno dei decreti legislativi
con l'elenco delle galline dalle uova d'oro, pardon le case di pregio: con
una certa ansia i nostri inquilini di via Sella li vanno a consultare sul
sito del Sole-24 ore - fonte abbastanza attendibile - e scoprono che il
loro stabile c'è, insieme a tanti altri del circondario. Senonché, quando
arriva la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, quell'elenco sparisce.
L'anno dopo, esattamente nello stesso giorno, l'elenco torna. Ma nel
frattempo è successo qualcosa: due degli immobili che stavano nell'elenco
scomparso - situati in via Cadorna e via Valenziani, per la precisione -
sono stati dall'Inps ristrutturati a proprie spese e messi in vendita, come
case non di pregio. Il decreto arriva «a babbo morto»: cioè a case vendute.
Così si spiega (per modo di dire) l'arcano: case identiche, identica zona
di Roma, prezzi dimezzati - o raddoppiati, a seconda dei punto di vista. Di
fronte a una pattuglia di parlamentari che chiedeva conto di ciò (Giorgio
Benvenuto, Gabriella Pistone, Aldo Cennamo, Mario Lettieri: tra i pochi che
seguono le vicende delle cartolarizzazioni come una sorta di
Scip-watchers), la sottosegretaria Armosino in parlamento si è detta
indignata e ha promesso indagini.
Gli investigatori del sottosegretario avranno i loro bel daffare, e non
solo dalle parti di Porta Pia. Il fatto è che spesso le case migliori degli
enti sono occupate dai burocrati degli enti, proprio quelli nel cui potere
è accelerare o affossare una pratica. Secondo il tam tam degli inquilini,
per altre case degli enti «in odore» di pregio - si parla di piazza Cavour,
piazza Adriana e via Crescenzio, zone importanti di Roma - ma ancora non
ufficializzate come tali, sarebbero già pronti i rogiti notarili.
Ma gli atti già pronti sono stati negli ultimi giorni congelati, secondo
molti proprio perché i riflettori accesi dalle interrogazioni parlamentari
hanno dato un po' fastidio.

Stucchi e tubi di scappamento

Ancora più fastidio danno le domande che vengono dagli inquilini di un
altro immobili di pregio, la strada si chiama via San Valentino: sei di
loro abitano in un seminterrato, e si chiedono perché la loro casa con
vista tubi di scappamento sia pregiata mentre quelle con affaccio sugli
stucchi del Palazzaccio non lo siano.
Ma il giallo dei gialli si svolge dalle parti del Colosseo. Qui vari
immobili degli enti sono stati messi in vendita ai loro inquilini,
ovviamente con l'etichetta del «pregio». Trattandosi di palazzi costruiti
alla fine dell'800 sul colle che contiene le vestigia della Domus Aurea di
Nerone e che guarda il Colosseo, la definizione sembrava difficilmente
contestabile. Invece è stata contestata, e con successo, dagli inquilini di
uno stabile dell'Inps, i quali hanno presentato un ricorso che il Tar ha
accolto con sollecitudine e il Consiglio di stato ha confermato a tambur
battente. Tra gli inquilini-acquirenti, alcuni nomi noti tra i quali
spiccano due personaggi al di sopra di ogni sospetto: il consigliere di
stato Filippo Patroni Griffi e l'ex sindacalista Giuliano Cazzola.
Quest'ultimo, oltre che noto esperto di problemi pensionistici e
fustigatore del lassismo previdenziale, è anche presidente del collegio dei
sindaci dell'Inps: si trova cioè a dover valutare, come controllore, anche
sulla parte del bilancio Inps che riguarda le vendite degli immobili.
La vittoria dei pregiati inquilini di Colle Oppio - si legge in
un'interrogazione parlamentare dei soliti Scip-watchers - è stata forse
agevolata dal fatto che l'Avvocatura di stato non si è presentata al
processo davanti al Consiglio di stato, insomma lo Stato ha rinunciato a
difendersi. Peccato, perché nel processo avrebbe scoperto una novità:
quella zona di Roma è a rischio sismico. Tra le motivazioni accolte dai
giudici, infatti, oltre alla denuncia di vari problemi strutturali delle
case - i bagni costruiti fuori, la mancanza del riscaldamento
centralizzato, i materiali di scarsa qualità che si utilizzavano alla fine
dell'800... - c'è una perizia del ministero delle infrastrutture che
definisce Colle Oppio zona a rischio sismico.
Chissà che non dovremo assistere, come ha motteggiato un deputati quando il
caso è stato sollevato in parlamento, alla evacuazione immediata di quei
palazzi per rischio crolli. Nerone non ci aveva pensato. Neanche Quintino
Sella il risanatore.

scheda

Un lusso a buon mercato. Si chiama Scip
Nella Roma dove un pensionato si uccide per sfratto e da un municipio assai
rosso partono le requisizioni della case sfitte, occuparsi di «case di
pregio» può sembrare marginale o stonato. Viste con gli occhi degli
inquilini dei quasi 90.000 immobili messi in vendita con le operazioni Scip
1 e Scip 2 le cose cambiano e i problemi si avvicinano. Dopo la domanda
principale (perché gli enti previdenziali hanno messo in vendita il loro
intero patrimonio immobiliare) e quella secondaria (perché lo stato ha
fatto ricorso alle cartolarizzazioni per gestire questo business?), ce n'è
un'altra che ha interessato direttamente i portafogli delle famiglie
coinvolte: il prezzo è (era, sarà) giusto? Per la gran massa delle case in
vendita e vendute, sul prezzo s'è svolta una battaglia politica lunga
due-tre anni, che ha portato a una parziale vittoria degli inquilini,
pagata ovviamente non dai super-protetti investitori Scip ma dalle casse
pubbliche. Per la parte piccola e succosa della torta, le case definite «di
pregio», la polemica è appena cominciata. Ci sono case prima vendute e poi
dichiarate pregiate. Case prima dichiarate pregiate e poi «spregiate» dal
Tar. Case sottoterra valutate senza dubbio di pregio, e palazzi sontuosi
ancora non sfiorati dal sospetto di essere «di pregio». Insomma, la
discussione promette faville. La qual cosa preoccupa non poco il governo,
che per bocca del sottosegretario Armosino ha detto in parlamento che le
«case di pregio» sono il 10% dell'intero patrimonio Scip 2 e che
l'eventuale ritiro dal mercato di tali immobili comporterebbe la necessità
di rimborsare la stessa Scip per 1,5 miliardi. L'operazione Scip 2 è
valutata a 7,7 miliardi di euro, finora - ha scritto la Corte dei Conti -
sono entrati in cassa solo 600 milioni.