ediliza la bolla speculativa del mattone

["Andrea Agostini" <lonanoda at tin.it>]

il manifesto - 01 Ottobre 2004



La bolla del mattone

La Banca Centrale Europea teme l'esplosione della bolla speculativa
immobiliare. Ma per il momento i fondi immobiliari continuano imperterriti
la loro crescita in un mercato sempre più drogato
MARIO BONACCORSO

La prossima bolla speculativa pronta a scoppiare? Quella immobiliare. Ne
sono sempre più convinti numerosi analisti ed è quanto paventa anche la
Banca centrale europea nell'ultimo bollettino mensile, dal quale emerge una
forte preoccupazione per i possibili effetti che la vigorosa espansione del
credito, in primis il tasso di incremento dei mutui ipotecari alle famiglie,
potrebbe avere sui valori degli immobili. Secondo l'istituto di Francoforte,
il livello contenuto del costo del denaro degli ultimi anni ha infatti
«favorito la crescita dei prestiti al settore privato» e in particolare ha
accelerato il ricorso alla crescita dei mutui ipotecari, il cui tasso di
incremento «risulta piuttosto elevato ed è correlato a un andamento dinamico
del mercato delle abitazioni e dei prezzi degli immobili in diversi paesi
dell'area euro». Il boom del mercato immobiliare degli ultimi anni, che ha
interessato tutta Europa, è stato senza dubbio agevolato da un sistema
finanziario che ha reso possibile l'acquisizione di abitazioni finanziando
sino al 100% del costo per periodi di trenta e più anni. Il costo del
denaro, inoltre, è a livelli giustificabili solo in un'economia in fase di
recessione. Considerando il livello di inflazione, siamo infatti in presenza
di tassi negativi. Il timore delle autorità monetarie europee è quindi che
alla crescita di questi anni segua un ciclo negativo, con conseguente crollo
dei prezzi e possibili insolvenze dei mutuatari. Elemento da tenere in
considerazione è che la percentuale maggiore dei mutui contratti è a tasso
variabile e di fronte a un aumento del tasso ufficiale di sconto (previsto
secondo Morgan Stanley per la fine dell'anno, quando si riunirà il consiglio
della Bce) potrebbero essere molte le famiglie costrette a vendite rapide e
realizzate a un valore ridotto, con conseguente avvitamento verso il basso
del prezzo degli immobili.

A questo proposito di certo non aiuta la sempre maggiore insicurezza
presente nel mercato del lavoro.A mettere in guardia dai pericoli di una
bolla immobiliare prossima a scoppiare ha provveduto nel corso di quest'anno
anche il Fondo monetario internazionale. In base a uno studio condotto dai
suoi economisti sui mercati di ventuno paesi industrializzati nell'arco
degli ultimi quarant'anni, i prezzi delle case sono cresciuti dalla metà
degli anni novanta in maniera incontrollata. Analizzando storicamente le
fasi di crescita come quella attuale, risulta che esse sono sempre state
seguite da un altrettanto inarrestabile collasso, con un calo dei prezzi
nell'ordine del 25-30%. La probabilità che a una fase di boom segua lo
scoppio della bolla è maggiore nel comparto immobiliare (40%) e gli effetti
sono molto più pesanti sull'economia e sui consumi, come conseguenza della
stretta connessione con il settore bancario, solitamente molto esposto sul
versante immobiliare.

Al momento, comunque, in Italia non conosce freni la crescita del mercato
degli immobili. Per il 2004 Scenari immobiliari, l'istituto di ricerche
fondato da Mario Breglia, stima una crescita finale del 5,5% rispetto
all'anno precedente, che pure aveva già registrato un incremento superiore
al 7%. E per il 2005 la stima è di un'ulteriore crescita di quasi il 4%.
Secondo l'analisi di Scenari immobiliari, il settore residenziale chiuderà
l'anno in corso con un incremento del volume d'affari del 5,5% rispetto al
2003, dovuto soprattutto a una crescita media dei prezzi a fronte di una
riduzione delle compravendite. Ma nelle grandi città italiane l'incremento è
ancora più rilevante: Roma in un anno ha visto crescere i valori degli
immobili di circa il 15%, Milano dell'8,6%.In Italia sono 1,5 milioni le
famiglie che cercano casa e oltre 2 milioni ne hanno già comprata una negli
ultimi quattro anni. Pesa evidentemente la mancanza nel nostro paese di una
politica residenziale pubblica. Ma l'acquisto di una casa non è solamente ad
uso abitativo. Il fatturato del mercato delle case di villeggiatura ha
toccato i 3 miliardi di euro, con un incremento del 13,2% rispetto al 2003.
E visto che non tutti possono disporre delle centinaia di migliaia di euro
necessari per acquistare una casa e sostenerne i costi di gestione, anche i
fondi immobiliari stanno registrando una crescita considerevole.

Dai circa 4415 milioni di euro di fine 2003 il patrimonio dei fondi
immobiliari è arrivato a più di 5524 del 30 giugno 2004, secondo quanto
comunicato nella propria relazione semestrale da Assogestioni,
l'Associazione dell'industria del risparmio gestito. Anche questo è un vero
e proprio boom, sottolineato dall'aumento del numero dei fondi (da diciotto
a ventidue), che è stato certamente favorito dal pessimo andamento dei
mercati finanziari e dalla crescente insicurezza che ha colpito gli
investitori dopo i numerosi crack finanziari degli ultimi anni. Insomma, il
mattone continua ad essere considerato un investimento sicuro, da sonni
tranquilli. Non resta che attendere di vedere quando e come sarà il
risveglio.